DPE opposable : comment ça marche ?

La réforme du DPE est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Depuis cette date, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus seulement informatif, il est devenu opposable. Découvrez ce que signifie ce changement, quels sont les droits des locataires et des acheteurs, comment s’opposer à un DPE et quelles sont les sanctions encourues lorsque le diagnostic ne respecte pas le cadre réglementaire.

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C'est quoi un document opposable ?

En droit, l’opposabilité est le principe selon lequel une personne peut se prévaloir d’un document ou d’un contrat à l’encontre d’une autre partie, devant la justice.

En d’autres termes, cela permet de se retourner contre une personne, si vous estimez avoir été trompé ou avoir subi un préjudice, en lien avec ce document.

Qu’est-ce que le DPE opposable ?

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu opposable, alors qu’il n’avait qu’une valeur informative avant cette date.

Ce caractère opposable lui confère une portée juridique et contractuelle, comme les autres diagnostics immobiliers (par exemple, pour mesurer le plomb, l’amiante ou les termites).

Cela signifie qu’en cas d’erreur ou de manquement sur le document, la responsabilité du bailleur ou du vendeur du bien peut être engagée si le locataire ou l’acquéreur a subi un préjudice.

Plus précisément, c’est la responsabilité du donneur d’ordre qui est engagée. Ce peut être le vendeur, le bailleur, le notaire ou l’agent immobilier, et même le diagnostiqueur (en cas d’informations erronées, par exemple).

🔎 À noter : les recommandations du diagnostiqueur incluses dans le DPE gardent un caractère informatif.

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Le DPE est devenu opposable le 1er juillet 2021. Jusqu’au 31 juin 2021, sa valeur n'était qu’informative. Il n'était pas possible de s’opposer au propriétaire ou à un autre donneur d’ordre en cas d’erreur, d’informations tronquées ou de manquement sur le document.

Depuis juillet 2021, le DPE est donc opposable dans certains cas :

• lorsque la procédure de vente ou de location du bien n’est pas respectée, le DPE n’est pas annexé au compromis de vente ou au bail de location ;
   

• si le DPE n’est pas réalisé en respectant les normes en vigueur, notamment pour la méthode de calcul ou la transmission à l’ADEME ;
   

• si les données dans le document sont erronées, tronquées, mensongères ou manquantes (seules les recommandations ne sont pas opposables) ;
   

• lorsque la date de validité du DPE n’est plus valable.

Dans ces situations, vous pouvez vous opposer au DPE et entamer des poursuites. Avant d’aller devant la justice, il est possible de demander au vendeur ou au bailleur de refaire le diagnostic, si vous avez un doute sur certains éléments.

🔎 À noter : les anciens DPE (réalisés avant juillet 2021) ont perdu leur validité petit à petit. Ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024.

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Vous avez remarqué que l'étiquette énergie est erronée, la surface habitable est fausse ou que le diagnostiqueur qui a réalisé le DPE n’est pas certifié ? Dans ce cas, vous pouvez vous opposer au DPE.

En principe, la procédure passe par 3 étapes : le rassemblement des preuves, la phase amiable et l’action en justice.

1. Le dossier de preuves

Avant d’aller jusqu’aux tribunaux, vous devez prouver l’erreur ou le manquement. Un simple doute ne suffit pas pour déclencher la procédure.

Dans un premier temps, reprenez le document et vérifiez les erreurs (type de vitrage, niveau de l’isolation, surface habitable, etc.).

La deuxième étape, très importante, est de refaire un DPE. Faites appel à un autre expert diagnostiqueur (certifié et indépendant) pour effectuer un second diagnostic. Si les résultats sont différents, vous avez une preuve solide.

Rassemblez les éléments dans un dossier : factures de travaux, photos, caractéristiques techniques des équipements de chauffage et d’eau chaude, factures d'énergie, second DPE, etc.

💡 Notre conseil : le cas le plus fréquent de falsification des diagnostics énergétiques consiste à attribuer une classe E, alors que le bien devrait être classé en F ou G (passoire thermique) et que des travaux de rénovation énergétique devraient être engagés pour sa mise en vente ou en location. Soyez vigilant si vous êtes dans une situation similaire !

2. La phase amiable

Une fois la première étape passée, il est recommandé d’entamer une démarche amiable pour obtenir une correction du diagnostic ou un petit dédommagement.

Nous vous conseillons de contacter le diagnostiqueur responsable et de lui signaler l’erreur. Il peut corriger le document et vous le renvoyer gratuitement.

S’il refuse de reconnaître son erreur, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au diagnostiqueur et au propriétaire (vendeur ou bailleur), qui détaille les erreurs. Vous pouvez demander une indemnisation.

💡 L’astuce : il est possible de saisir un médiateur de la consommation. C’est gratuit !

3. L’action en justice

Si votre tentative de résolution du problème à l’amiable échoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. C’est ici que l’opposabilité du DPE prend tout son sens.

L’acheteur ou le locataire peut saisir la justice et demander une annulation de la vente ou du bail, des dommages et intérêts, la réalisation de travaux de rénovation énergétique ou une réduction du loyer dans le cas d’une location.

De son côté, le propriétaire peut se retourner contre le diagnostiqueur et engager sa responsabilité. Le tribunal peut le sanctionner en fonction de la faute et du préjudice.

Quant au notaire, s’il valide une vente en ayant connaissance d'informations erronées ou en l’absence de DPE, sa responsabilité peut aussi être engagée.

🔎 À noter : vérifiez bien le numéro de certification du professionnel sur l’annuaire officiel du ministère. Si le diagnostiqueur n’en possède pas, le DPE est caduc.

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Les sanctions varient en fonction de l’erreur et du responsable.

Le propriétaire est le premier responsable vis-à-vis de l’acheteur ou du locataire. Les sanctions les plus fréquentes à son encontre peuvent être :

• une réduction du prix du loyer ;

• des dommages et intérêts ;

• la prise en charge de travaux (pour atteindre la note énergétique promise lors de la vente ou de la location) ;

• une annulation de la vente ou du bail de location (cas graves) ;

• une amende jusqu'à 3 000 € pour un particulier et jusqu'à 15 000 € pour une personne morale.

Quant au diagnostiqueur, il peut être condamné à payer des réparations (via son assurance professionnelle), subir des sanctions administratives, un retrait de certification ou des sanctions pénales (jusqu'à 2 ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende).

L’agent immobilier, par exemple, risque une amende administrative allant jusqu'à 15 000 € en cas de publication d’une annonce avec une étiquette énergie fausse ou un DPE périmé (en connaissance de cause ou s’il a oublié de vérifier la validité du document).

Il est préférable de prévenir les risques de litiges, plutôt que de devoir aller aux tribunaux ! Voici nos 4 conseils pour éviter les litiges dans le cadre des diagnostics de performances énergétiques :

1. préparez les informations avant la visite du diagnostiqueur : rassemblez les factures d'énergie et des travaux d’isolation, de changement de chauffage ou de remplacement des fenêtres (vitrages), avec, si possible, les fiches techniques des appareils ou des isolants, et l’ancien diagnostic (si vous l’avez) ;
    

2. choisissez un professionnel certifié et assuré pour effectuer le DPE : vérifiez l’annuaire officiel du ministère (pour s’assurer que sa certification est valide) et demandez son attestation d’assurance (c’est elle qui vous indemnise en cas de problème) ;
    

3. soyez là lors de la visite : montrez-lui tous les espaces (combles, vide sanitaire, chaufferie…) et assurez-vous qu’il prenne bien en compte les spécificités de la maison, mais aussi qu’il fasse des photos ;
    

4. anticipez la fin de validité : un DPE est valable 10 ans, mais si vous l’aviez réalisé avant juillet 2021, il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025.

🔎 À noter : les seuils ont changé en juillet 2024 pour les petites surfaces (moins de 40 m²). Il est peut-être nécessaire de refaire le diagnostic pour voir si la note ne peut pas être améliorée.

N’oubliez pas, évidemment, de vérifier les informations mentionnées sur le document ! Un DPE doit toujours préciser :

• le système de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et de climatisation (et leur impact sur la consommation énergétique) ;
   

• la quantité annuelle d'énergie consommée par catégorie d'équipements (estimations) ;
   

• la quantité des émissions de gaz à effet de serre (GES) ;
   

• les équipements de production d'électricité et/ou de chaleur utilisant des énergies renouvelables (comme des panneaux solaires) ;
   

• le dernier entretien du système de chauffage (avec l'attestation) ;
   

• la classe énergétique du bâtiment, selon l'échelle de référence, en prenant en compte la zone climatique et l’altitude (soit les étiquettes énergie et climat) ;
   

• des recommandations personnalisées pour l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, avec estimation du coût et la priorité des travaux ;
   

• des appréciations sur le confort d'été de l’habitation.

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