Qu'est-ce qu'un DPE vierge ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil incontournable pour évaluer l’efficacité énergétique des logements. Cependant, certains propriétaires peuvent encore se retrouver avec un DPE vierge, un document qui ne fournit aucune information sur la consommation énergétique du bien. Mais qu’est-ce que cela signifie réellement ? Pourquoi un DPE vierge peut-il être délivré, et quelles en sont les conséquences sur une vente ou une location ?

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Un DPE vierge, en revanche, ne fournit aucune de ces évaluations. Ce document est délivré lorsque le diagnostiqueur n’a pas accès aux données nécessaires pour établir un diagnostic précis. 
Par exemple, cela peut arriver si les factures énergétiques du logement ne sont pas disponibles ou exploitables.

Le DPE vierge s'applique aux logements qui ne consomment pas d'énergie pour le chauffage, le refroidissement ou la production d'eau chaude sanitaire, rendant impossible l'évaluation de leur performance énergétique selon les méthodes classiques.

Avant juillet 2021, il n’était pas rare de voir des DPE vierges pour certains logements anciens, chauffés au bois, au fioul ou à l’électricité. Cependant, les réformes récentes ont considérablement limité ces cas. Aujourd’hui, un DPE vierge est devenu exceptionnel grâce à des méthodes de calcul basées sur la modélisation des caractéristiques techniques du bien.

Rappel de la méthode de calcul

Le DPE est calculé via la méthode 3CL, qui modélise les consommations énergétiques du logement (chauffage, eau chaude, climatisation) à partir de ses caractéristiques techniques (isolation, équipements, etc.). Les résultats sont exprimés sur deux échelles : une pour la performance énergétique (A à G) et une pour les émissions de gaz à effet de serre.

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, cette méthode standardisée garantit des résultats fiables et indépendants des habitudes des occupants.

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La réforme du DPE vierge, entrée en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2021, a profondément modifié les pratiques. Ces changements visent à garantir une évaluation plus précise et fiable des performances énergétiques des logements en France.

1. Un DPE juridiquement opposable : avant juillet 2021, le DPE avait une valeur indicative. Aujourd’hui, il est opposable, ce qui signifie que son contenu peut être contesté en cas d’erreur ou de litige, notamment lors de la vente ou de la location.
    

2. Nouvelle méthode de calcul : les diagnostiqueurs utilisent une approche basée sur la modélisation des caractéristiques techniques du logement (isolation, chauffage, ventilation, etc.), indépendamment des consommations des occupants précédents. Cela réduit le risque d’inexactitudes et rend les DPE vierges presque obsolètes.
    

3. Exclusion des DPE vierges dans certains cas : les logements avec un DPE vierge ne peuvent plus être loués. Cette mesure a pour objectif d’inciter les propriétaires à entreprendre des démarches pour obtenir un diagnostic complet, améliorant ainsi la transparence du marché immobilier.

La réforme du DPE vierge, entrée en vigueur en juillet 2021, a profondément modifié les pratiques en matière de diagnostic énergétique en France. Ces changements visent à garantir une évaluation plus précise et fiable des performances énergétiques des logements.

Un DPE juridiquement opposable

Avant juillet 2021, le DPE avait une valeur indicative. Depuis cette date, il est devenu opposable, ce qui signifie que son contenu peut être contesté en cas d’erreur ou de litige, notamment lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Cette évolution renforce la responsabilité des diagnostiqueurs et la fiabilité des informations fournies.

Nouvelle méthode de calcul

Les diagnostiqueurs utilisent désormais une méthode de calcul basée sur la modélisation des caractéristiques techniques du logement (isolation, chauffage, ventilation, etc.), indépendamment des consommations des occupants précédents. 

Cette approche réduit les risques d’inexactitudes et rend les DPE vierges quasiment obsolètes, sauf dans des cas très spécifiques (par exemple, les logements non chauffés ou non refroidis).

Exclusion des DPE vierges dans certains cas

Depuis la réforme, les logements avec un DPE vierge ne peuvent plus être loués si leur performance énergétique n’est pas évaluée. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à réaliser un diagnostic complet, améliorant ainsi la transparence du marché immobilier et luttant contre les passoires thermiques.

Posséder un DPE vierge peut avoir des conséquences significatives sur la vente ou la location d’un bien immobilier. Ces impacts se traduisent notamment par :

• un manque de crédibilité : les acheteurs et locataires potentiels sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des logements. Un DPE vierge peut être perçu comme un manque de transparence ou comme un signal négatif, réduisant l’attractivité du bien ;
   

• une valeur réduite : un logement sans évaluation énergétique claire est souvent moins attractif, ce qui peut entraîner une négociation à la baisse du prix de vente ou une diminution des loyers ;
   

• des complications légales : depuis juillet 2021, un DPE vierge peut rendre la location d’un bien non conforme aux exigences légales, notamment pour les logements classés comme passoires thermiques (étiquettes F ou G). Cette situation expose les propriétaires à des risques juridiques et financiers.

Pour éviter ces désagréments, il est crucial de régulariser la situation en effectuant un diagnostic conforme aux normes actuelles. 

Si vous êtes propriétaire d’un bien avec un DPE vierge, voici les démarches à suivre pour remédier à cette situation et maximiser la valeur de votre bien immobilier :

• faire appel à un diagnostiqueur certifié : recherchez un professionnel qualifié qui utilise les méthodes de calcul les plus récentes. Assurez-vous qu’il soit agréé pour garantir la validité du nouveau diagnostic ;
   

• rassembler les informations disponibles : collectez tous les documents liés à votre logement, comme les plans, les factures énergétiques (même partielles) ou les caractéristiques techniques des équipements (chaudières, isolation) ; 
   

• envisager des travaux d’amélioration énergétique : si votre logement est peu performant, profitez des aides disponibles, comme MaPrimeRénov’, pour réaliser des travaux visant à améliorer son efficacité énergétique. Cela aura un impact positif sur sa valeur et sa conformité légale ; 
   

• refaire le DPE : une fois les informations et les travaux réunis, réalisez un nouveau diagnostic pour obtenir une évaluation claire et conforme.

La durée de validité d'un DPE vierge est, en principe, de 10 ans, à condition qu'il ait été établi après les réformes récentes. Toutefois, le passage à un nouveau mode de calcul du DPE depuis juillet 2021 a modifié cette règle, notamment pour les DPE vierges réalisés avant cette date. 

Les anciens DPE ne sont plus valables et doivent être refaits selon les nouvelles méthodes.

Pour les DPE vierges réalisés entre 2013 et 2021, des périodes transitoires s'appliquent :

• ceux établis entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;

• tandis que ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Même si un DPE vierge reste valide pendant cette période, il est recommandé de le renouveler si vous prévoyez de vendre ou de louer votre bien. Un DPE vierge peut en effet nuire à la perception du bien par les acquéreurs ou les locataires potentiels, qui pourraient le voir comme un point de méfiance.

Le DPE vierge, bien que rare aujourd’hui, reste une réalité pour certains propriétaires. Il reflète une situation d’exception où les données nécessaires au diagnostic sont inaccessibles. Toutefois, les réformes récentes ont considérablement réduit ces cas, incitant les propriétaires à adopter des démarches proactives.

Si vous êtes concerné, il est essentiel de régulariser votre situation. Un DPE complet et conforme améliore non seulement la transparence de votre transaction immobilière, mais aussi la valeur perçue de votre bien.