Location : isolez le logement pour augmenter le loyer
Les conditions d’augmentation du loyer après la réalisation de travaux vont être durcies. Les propriétaires bailleurs d’un logement énergivore ne pourront plus augmenter le loyer avant d’avoir réalisé des travaux permettant d’atteindre un seuil minimum de consommation énergétique. Ces nouvelles exigences visent à accélérer la rénovation des logements dont le DPE affiche une classe F à G et pour lesquels les travaux sont obligatoires d’ici 2028.
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Les conditions actuelles de réévaluation des loyers
L’augmentation du loyer peut se faire en fonction des variations de l’IRL. Cet indice fixe les plafonds de révision annuelle du montant de la location. En zone tendue, l’encadrement des loyers ne permet pas de réévaluer ce montant en dehors de l’indice de référence. Deux exceptions permettent de déroger à cette règle afin de revaloriser la location de son bien :
- le propriétaire est en mesure de démontrer que le loyer est sous-évalué comparé aux montants pratiqués dans le voisinage.
- le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration. Dans ce cas, le contrat ou un avenant pourra fixer une majoration dans la limite de 15 % du prix des travaux.
Nouvelles exigences pour encourager la rénovation des logements énergivores
La loi énergie-climat prévoit l’obligation de travaux pour les logements de classe F à G d’ici 2028. Ces classes concernent plus de 7 millions de logements, dont près de la moitié sont mis en location. Les propriétaires devront donc engager, avant cette date, des travaux de rénovation énergétique permettant de propulser leur logement en classe E. Pour les réfractaires, des conséquences sont prévues, mais les modalités de sanctions restent à définir.
Prise en compte des problématiques spécifiques aux copropriétés
Selon l’Ademe, la majeure partie des passoires énergétiques (logements de classe F à G), se trouvent en copropriétés. Les travaux, notamment d’isolation des combles ou encore de changement de système de chauffage, doivent être validés par l’ensemble des copropriétaires. Dans ces conditions, afin de ne pas pénaliser les propriétaires dont les projets de travaux seraient compromis par la copropriété, l’échéance est repoussée au 1er janvier 2033.
Impacts directs sur les conditions de réévaluation du loyer
L’amélioration du logement, qui pouvait se traduire par des actions portant sur la rénovation de la cuisine et de la salle de bain, doit aller plus loin. À partir du 1er janvier 2020, les travaux d’amélioration en zone tendue devront permettre une consommation inférieure à 331 kilowattheures par m² et par an, pour justifier une augmentation du loyer. Dès 2021, les exceptions à l’encadrement du loyer seront toutes conditionnées à ce seuil de performance énergétique.
Côté locataire : un loyer plus important contre une facture d’énergie moins cher
Les travaux d’amélioration des performances énergétiques du logement offrent un gain de confort mais permettent aussi de réduire considérablement la consommation des occupants. En investissant dans la réalisation de ces travaux, le propriétaire bailleur contribue à réduire la facture d’énergie de son locataire.
La consommation énergétique annuelle d’un logement classé G dépasse 451 kWh par m² et par an. Celle d’un logement classé E, se situe entre 231 kWh et 330 kWh.
Pour une surface de 40 m², le locataire d’un logement classé E pourra dépenser jusqu’à 45% moins d’énergie que celui d’un logement de classe G.
Les travaux prioritaires les plus efficaces sur les logements énergivores sont les travaux d’isolation. Ils permettent de réduire les pertes de chaleur jusqu’à 35 % sur l’isolation des combles, 25 % sur l’isolation des murs et 10 % sur l’isolation des sols.
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Quelles sont les aides à la rénovation pour les propriétaires bailleurs ?
Plusieurs dispositifs d’aides et subventions sont aujourd’hui ouverts aux propriétaires de bien mis en location :
Les propriétaires bailleurs ne sont pas éligibles au Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE). Cependant, dans le cadre de la transformation du CITE en prime leur éligibilité pourrait bien être reconsidérée dès 2021. Affaire à suivre si vous comptez engager des travaux dans les années à venir.
