Le diagnostic technique global (DTG) : définition, obligation, informations, prix

Vous résidez dans une copropriété et vous vous demandez à quoi sert le diagnostic technique global ? Souvent confondu avec le PPT (Plan pluriannuel de travaux), qui est obligatoire pour tous les immeubles depuis le 1er janvier 2025, le DTG doit être réalisé dans certains cas bien précis. Ce bilan technique représente une véritable feuille de route pour maintenir la résidence en bon état et planifier les travaux indispensables à sa conservation et à son amélioration énergétique. Zoom sur les obligations des copropriétés et sur les atouts du DTG.

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Instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, le diagnostic technique global, ou DTG, renseigne les copropriétaires sur l’état technique global de leur immeuble, plus précisément sur :

• les équipements de sécurité ;

• le respect des normes en vigueur dans les parties communes et privatives ;

• la santé financière des comptes ;

• la vétusté des installations ;

• etc.

Ce bilan donne un aperçu des travaux de copropriété qui devraient être réalisés dans les mois et les années à venir, soit pour un meilleur confort au sein de la résidence ou par contrainte réglementaire.

Le DTG d’un bâtiment offre ainsi une vision claire, planifiée et stratégique de sa santé, de ses besoins de conservation et de l’anticipation des travaux de performance énergétique.

Les travaux suggérés dans le DTG sont à mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG) ordinaire. Ils permettent de former un autre document phare de la copropriété : le plan pluriannuel de travaux ou PPT.

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Le DTG répond à plusieurs objectifs pour les copropriétaires et les futurs investisseurs. Découvrez lesquels.

Estimer les économies d’énergie réalisables

Le DTG contient un diagnostic de performance énergétique qui permet à un copropriétaire d’estimer les économies d’énergie potentielles si les travaux d’efficacité énergétique suggérés sont effectués dans l’immeuble.

La rénovation énergétique se trouve au cœur de nombreuses discussions en assemblée générale (AG), notamment avec l’obligation du PPT et la réalisation d’un DTG. Le diagnostic technique global constitue une bonne base de dialogue pour le syndic de copropriété et les copropriétaires.

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Budgétiser les travaux d’une copropriété

Le DTG représente un outil d’anticipation qui aide à échelonner les travaux de diverses importances pour ne pas devoir faire face à des dépenses imprévues, comme un remplacement de chauffage collectif ou un nettoyage de la toiture.

Ce bilan, qui permet de planifier et de faire les bons choix de travaux sur 10 ans, dans des délais confortables, optimise les finances de la copropriété et rassure les copropriétaires.

Avec un plan pluriannuel de travaux (PPT) basé sur le DTG, la copropriété valorise ses lots tout en gardant le contrôle de son budget !

Par ailleurs, le fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire de chaque copropriétaire, est imposé dans les copropriétés depuis le 1er janvier 2017.

Le fonds de travaux sert à financer les dépenses qui sortent du budget prévisionnel voté en AG. Il est très utile en l’absence d’un PPT ou lorsque le DTG n’indique aucun travaux à réaliser dans les 10 ans à venir.

Connaître la rentabilité d’un investissement

Le DTG immobilier est intéressant pour toute personne qui souhaite emménager ou investir dans une copropriété. Il donne des informations transparentes et détaillées sur l'état structurel et technique du bâtiment.

Il permet de chiffrer les frais de gestion et d’entretien de la copropriété sur une dizaine d’années. Il représente aussi un bon outil de négociation du prix de vente d’un ou de plusieurs lots, si des travaux onéreux sont à prévoir.

🔎 À noter : pour une transaction en toute transparence, si votre copropriété dispose d’un DTG, vous avez l’obligation de le transmettre à un acquéreur potentiel, tout comme la liste des travaux préconisés.

En d’autres termes, le DTG est un outil important pour :

• informer et sensibiliser les copropriétaires (ou les futurs copropriétaires) ;

• anticiper les travaux avant qu’ils ne deviennent urgents et coûteux ;

• planifier le budget en évaluant leur coût sur une dizaine d’années ;

• garantir la sécurité et la conformité du bâti ;

• élaborer un Plan pluriannuel de travaux (PPT), désormais obligatoire pour l’ensemble des immeubles ;

• valoriser le patrimoine et maintenir ou augmenter la valeur des biens sur le marché.

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Le DTG est obligatoire dans certaines situations :

• obligation d’un DTG pour la mise en copropriété d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, construit depuis plus de 10 ans (par exemple, un immeuble construit en 2014 et mis en copropriété en 2025) ;
   

• obligation d’un DTG dans une copropriété jugée insalubre ou en péril (demandé par le maire ou le préfet au syndic) afin de sécuriser les parties communes et d’assurer leur bon usage.

Pour les autres cas, ce diagnostic est facultatif, bien que l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de le réaliser (à la majorité simple lors d’une AG).

Quelle est la différence entre un PPT et un DTG en copropriété ?

DTG et PPT sont souvent confondus ! Le PPT est lié à la loi Climat et résilience de 2021, tandis que le DTG relève de la loi Alur de 2014.

Le premier sert à planifier les travaux d’une copropriété, alors que le second est un état de lieux complet d’un bâtiment. Ils sont souvent liés, car le DTG peut contenir un projet de PPT.

On parle souvent du DTG obligatoire ou pas en fonction du nombre de lots de l’immeuble. En réalité, c’est le PPT qui est devenu obligatoire :

• pour les immeubles de plus de 200 lots en 2023 ;

• pour les immeubles entre 51 et 200 lots en 2024 ;

• pour tous les bâtiments, même de moins de 50 lots, depuis le 1er janvier 2025.

Dans les faits, le DTG est souvent réalisé à ce moment-là, car il inclut une analyse de travaux sur 10 ans et un DPE collectif (ou un audit thermique), et il aide à élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux.

Quelle est la différence entre un DPE et un DTG ?

Ce sont deux outils de diagnostic pour les immeubles collectifs et/ou les biens individuels.

Cependant, le DPE n'évalue que la performance énergétique (et les émissions de gaz à effet de serre) d’une bâtisse. Il est moins complet que le DTG.

Il utilise une étiquette énergie pour classer les biens (maisons, appartements, immeubles) et repérer rapidement s’ils sont énergivores.

Dans les immeubles collectifs, le DPE est intégré au DTG, car il permet de prioriser les travaux à réaliser, notamment les gestes les plus efficaces pour la rénovation énergétique.

Si un diagnostic technique global est réalisé au sein de votre copropriété, il contiendra les renseignements suivants :

• un examen visuel des parties communes (couloirs et cages d’escaliers), des équipements communs (garde-corps, chauffage, canalisations, etc.), des terrains (espaces verts, jardins, etc.) et de la structure (toiture, murs, façade, etc.) ;
   

• un étude technique correspondant aux obligations légales et réglementaires applicables à la construction ;
   

• des suggestions d’améliorations du bâti et de ses équipements pour une bonne gestion technique et patrimoniale ;
   

• un point sur le fonctionnement du syndicat des copropriétaires, avec notamment d’éventuels impayés ;
   

• le DPE collectif ou l’audit énergétique de la copropriété ;
   

• une liste exhaustive des travaux indispensables pour assurer la conservation du bâtiment au cours des 10 prochaines années, ainsi que la sécurité et la santé des occupants, sans oublier la réalisation d’économies d’énergie (et leur priorité) ;
   

• une estimation budgétaire des travaux.

🔎 À noter : quand le diagnostic est validé, il est ajouté au carnet d’entretien de la copropriété avec le planning pluriannuel des travaux voté lors de l’AG. Depuis le 1er janvier 2017, une version numérique du carnet d’entretien et de suivi doit pouvoir être consultée en ligne.

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Seul un professionnel du bâtiment certifié (diagnostiqueur, bureau d'étude ou architecte) qui dispose des compétences fixées par le décret du 28 décembre 2016 peut réaliser un DTG.

Le professionnel doit être impartial et indépendant vis-à-vis du syndic de copropriété, des fournisseurs d’énergie et des entreprises qui interviennent dans le bâtiment concerné. Il doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le prix d’un DTG varie selon la taille de la copropriété, son architecture et sa localisation. Aucune législation ne fixe les prix de ce type de cette étude technique.

Nous vous recommandons de demander plusieurs devis, ainsi que les justificatifs de compétences et de réalisations de plusieurs experts avant de choisir.

Voici des exemples de prix :

• 11 340 € TTC avec un bureau d’étude thermique et fluide dont l’expertise relative à l’efficacité énergétique d’un bâtiment est excellente ;
   

• 6 480 € TTC avec un bureau de contrôle spécialisé dans les normes de construction qui offre une véritable expertise légale et réglementaire ;
   

• 4 800 € TTC avec un cabinet d’architecte en association avec un bureau d’étude thermique.

💡 Notre conseil : pour estimer quel professionnel vous apportera les conseils les plus pertinents pour la mise en place d’un plan prévisionnel de travaux, choisissez le prestataire qui répond le mieux aux problématiques rencontrées au sein de votre bâtiment.

Qui paie le DTG ?

C’est le syndic des copropriétaires qui règle la facture d’un DTG. Cependant, ce coût est réparti entre les lots, selon leurs tantièmes de charges générales.

Par exemple, si la répartition est équitable (ce qui n’est pas toujours le cas), pour un immeuble de 50 lots, la facture de 8 000 € est divisée par 50, soit un coût de 160 € par copropriétaire (intégré dans les appels de fonds).

Comment financer un DTG ?

Le financement de ce diagnostic repose sur l’autofinancement par les propriétaires et les potentielles aides financières.

Ces aides sont reliées au volet de la rénovation énergétique du bâtiment. Selon les situations, il est possible de bénéficier d’une aide de l’Anah pour l’Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), pour la partie de l’audit énergétique lorsqu’il est obligatoire.

🔎 À noter : pour obtenir cette aide, la copropriété doit s’engager dans un projet de rénovation énergétique avec pour objectif au moins 35 % de gain énergétique.

Il est également possible d’obtenir des aides locales, comme le chèque audit de la ville de Paris, ou de contracter un prêt à taux zéro (éco-PTZ collectif), à condition de s’engager à réaliser les travaux préconisés.

Si votre copropriété connaît d’importantes déperditions énergétiques avec un DPE classe F ou G, être accompagné par un expert de la rénovation énergétique sera indispensable pour valoriser votre immeuble et améliorer le confort de vie de ses occupants !

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