Tout comprendre du diagnostic technique global (DTG)

Vous résidez dans une copropriété et vous vous demandez à quoi sert le diagnostic technique global. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1^er janvier 2023, ce bilan technique représente une véritable feuille de route pour maintenir votre résidence en bon état et planifier les travaux indispensables à sa conservation et à son amélioration énergétique. Zoom sur les obligations des copropriétés et sur les atouts du DTG.

Réalisez un bilan énergétique gratuit pour identifier les postes de déperdition d'énergie de votre logement.

Instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, le diagnostic technique global, ou DTG, renseigne les copropriétaires sur l’état technique global de leur immeuble :

• équipements de sécurité ;
• respect des normes en vigueur dans les parties communes et privatives ;
• santé financière des comptes ;
• vétusté des installations ;
• etc.

Ce bilan donne un aperçu des travaux de copropriété qui devraient être réalisés dans les mois et les années à venir, soit pour un meilleur confort au sein de la résidence, soit par contrainte règlementaire.

Les travaux suggérés dans le DTG sont à mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG) ordinaire. Ils permettent de former un autre document phare de la copropriété : le plan pluriannuel de travaux ou PPT.

Le DTG répond à plusieurs objectifs pour les copropriétaires et les futurs investisseurs. Découvrez lesquels.

Estimer les économies d’énergie réalisables

Le DTG contient un diagnostic de performance énergétique qui permet à un copropriétaire d’estimer les économies d’énergie qu’il pourra réaliser si les travaux d’optimisation des consommations énergétiques suggérés sont effectués.

La rénovation énergétique se trouve au cœur de nombreuses discussions en assemblée générale. Le DTG constitue une bonne base de dialogue.

Améliorez l’efficacité énergétique de votre appartement en copropriété

Budgétiser les travaux d’une copropriété

Le DTG représente un outil d’anticipation qui aide à échelonner les travaux de diverses importances pour ne pas devoir faire face à des dépenses imprévues, comme un remplacement de chaudière ou un nettoyage de la toiture.

Tout bilan qui permet de réaliser des choix judicieux sous un délai confortable optimise les finances de la copropriété et rassure les copropriétaires.

Avec un plan pluriannuel de travaux basé sur le DTG, la copropriété valorise ses lots tout en gardant le contrôle de son budget.

🤔 C’est quoi le fonds de travaux ? Alimenté par une cotisation annuelle obligatoire de chaque copropriétaire, le fonds de travaux est imposé dans la plupart des copropriétés depuis le 1er janvier 2017. Il sert à financer les dépenses qui sortent du budget prévisionnel voté en AG des copropriétaires. Il est très utile en l’absence d’un PPT, ou quand le DTG n’indique aucun travaux à réaliser dans les 10 ans à venir.

Connaître la rentabilité d’un investissement

Le DTG intéresse toute personne qui souhaite emménager ou investir dans une copropriété.

Le diagnostic technique global lui permet de chiffrer les frais de gestion et d’entretien de la copropriété sur une dizaine d’années. Il représente aussi un bon outil de négociation du prix de vente d’un ou de plusieurs lots, si des travaux onéreux sont à prévoir !

📄 Le DTG est-il consultable lors d’une vente immobilière ? Pour une transaction en toute transparence, si votre copropriété dispose d’un DTG, vous avez l’obligation de le transmettre à un acquéreur potentiel, tout comme la liste des travaux préconisés.

Le DTG est obligatoire depuis le 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, mais aussi dans certaines autres situations. Il peut également être facultatif :

• obligatoire dans une copropriété (immeuble comprenant plusieurs lots privatifs et communs) de plus de 10 ans ;
• rendu obligatoire par l’administration pour certains immeubles insalubres ou en péril afin de vérifier la sécurité du bâtiment et l’usage adéquat de chaque lot ;
• facultatif pour tous les autres cas, mais l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple lors d’une AG du bien-fondé de faire réaliser un DTG.

Si un diagnostic technique global est réalisé au sein de votre copropriété, il contiendra les renseignements suivants :

• un état visuel des parties communes (couloirs et cages d’escaliers), des équipements communs (garde-corps, canalisations, etc.) et des terrains (espaces verts, jardins, etc.) ;
• un état technique correspondant aux obligations légales et règlementaires applicables à la construction ;
• des suggestions d’améliorations du bâtiment et de ses équipements pour une bonne gestion technique et patrimoniale ;
• un point sur le fonctionnement du syndicat des copropriétaires, avec notamment d’éventuels impayés ;
• le DPE collectif ou l’audit énergétique de la copropriété ;
• une liste exhaustive des travaux indispensables pour assurer la conservation du bâtiment au cours des 10 prochaines années, ainsi que la sécurité et la santé des occupants, sans oublier la réalisation d’économies d’énergie ;
• une estimation budgétaire des travaux.

👉 Jamy vous explique l'importance de l'audit énergétique dans votre projet de rénovation. C'est une étape clé dans vos travaux !

Quand le diagnostic technique global est validé, il est ajouté au carnet d’entretien de la copropriété avec le planning pluriannuel des travaux voté lors de l’AG. Depuis le 1er janvier 2017, une version numérique du carnet d’entretien et de suivi doit pouvoir être consultée en ligne par tous les copropriétaires.

Souvent, les copropriétaires font aussi appel à un courtier en énergie pour vérifier que l’immeuble bénéficie du meilleur contrat d’énergie possible afin d'optimiser les dépenses en lien avec le chauffage et l’électricité.

Seul un professionnel du bâtiment certifié qui dispose des compétences fixées par le décret du 28 décembre 2016 peut réaliser le DTG :

• bureau d’étude ;
• thermicien ;
• diagnostiqueur immobilier.

Le professionnel doit également être impartial et indépendant vis-à-vis du syndic de copropriété, des fournisseurs d’énergie et des entreprises qui interviennent dans la copropriété. Enfin, il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le prix d’un DTG varie selon la taille de la copropriété, son architecture et sa localisation. Aucune législation ne fixe les prix de ce type de bilan technique.

Nous vous recommandons de demander plusieurs devis, ainsi que les justificatifs de compétences et de réalisations de plusieurs experts avant de choisir.

Voici la fourchette de prix à laquelle s’attendre pour un DTG en copropriété :

• 900€ pour une copropriété composée de 1 à 3 lots ;
• 1200€ pour une copropriété de 4 à 7 lots ;
• 1500€ pour une copropriété de 8 à 11 lots ;
• 2000€ pour une copropriété de 12 à 15 lots ;
• 2700€ pour une copropriété de 16 à 19 lots ;
• À partir de 3100€ pour une copropriété de 20 lots et plus.

💰 Simple, double ou triple ? Une étude de l’Association des responsables de copropriétés réalisée en 2018 a montré qu’un DTG avec audit énergétique pour une propriété de 42 lots pourrait coûter :
- 11340€ TTC avec un bureau d’étude thermique et fluide dont l’expertise relative à l’efficacité énergétique d’un bâtiment est excellente ;
- 6480€ TTC avec un bureau de contrôle spécialisé dans les normes de construction qui offre une véritable expertise légale et règlementaire ;
- 4800€ TTC avec un cabinet d’architecte en association avec un bureau d’étude thermique.

Pour estimer quel professionnel vous apportera les conseils les plus pertinents pour la mise en place d’un plan prévisionnel de travaux, choisissez le prestataire qui répond le mieux aux problématiques rencontrées au sein de votre bâtiment.

Si votre copropriété connaît d’importantes déperditions énergétiques avec un DPE classe F ou G, être accompagné par un expert de la rénovation énergétique sera indispensable pour valoriser votre immeuble et améliorer le confort de vie de ses occupants.

Réalisez des économies d’énergie cet hiver avec un appartement bien isolé !

🎬 DPE : quand le faire ? À qui s’adresser ? Combien ça coûte ? Réponses en images.